Tin tức đầu tư

Home » Tin tức » Tháo nút thắt thu hút đầu tư – Bài 3: Gian nan “đất sạch”

Tháo nút thắt thu hút đầu tư – Bài 3: Gian nan “đất sạch”

Công tác giải phóng mặt bằng (GPMB), tạo quỹ “đất sạch” là yếu tố quan trọng, tiên quyết, bước đi đầu tiên vững chắc trong thực hiện một dự án, công trình, nhất là gầy dựng được niềm tin để thu hút đầu tư, đặc biệt đối với những công trình trọng điểm, dự án lớn, hứa hẹn tạo bước đột phá.

Tuy nhiên, một nghịch lý đã qua là tại một số dự án, việc thu hồi, giải toả dân cư thực hiện trước, rồi mới tính đến xây dựng khu vực tái định cư; cùng với đó việc thay đổi quy mô dự án liên tục dẫn đến thay đổi diện tích đất thu hồi…  đặc biệt là việc xác định bảng giá đất chưa tạo được sự đồng thuận cao của người bị ảnh hưởng, dẫn đến tiến độ thực hiện trong vùng dự án chậm. Và câu chuyện “có đất sạch mới có nhà đầu tư – có nhà đầu tư mới có đất sạch” cứ đi vào cái vòng luẩn quẩn, như trò chơi trốn tìm.

Không sát thực tế

Năm 2019, Dự án Công trình đường dây 110 KV Nhà máy Ðiện gió Khai Long – Trạm 110 KV Năm Căn do Tổng Công ty Ðiện lực Miền Nam làm chủ đầu tư với diện tích đất thu hồi là 1,83 ha, được UBND tỉnh ban hành quyết định phê duyệt phương án bổ sung 5 lần. Năm 2021, Dự án Nhà máy Ðiện gió Viên An do Công ty TNHH MTV Năng lượng Viên An Cà Mau làm chủ đầu tư với diện tích đất thu hồi là 13,59 ha, được UBND tỉnh ban hành quyết định phê duyệt phương án và bổ sung 4 lần. Cũng tại dự án này phải lập phương án trình UBND tỉnh phê duyệt 2 lần, nguyên nhân là do mở rộng quy mô dự án từ diện tích 2,84 ha lên 13,59 ha. Dù nguyên nhân bổ sung được thể hiện rõ trong từng phương án, nguồn kinh phí do chủ đầu tư chi trả, nhưng phần nào cũng đã ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ thực hiện dự án.

Ông Trần Ðoàn Hùng, Phó chủ tịch UBND huyện Năm Căn, cho rằng: “Qua tiếp nhận bản trình duyệt phóng tuyến của đơn vị tư vấn thực hiện dự án (đồng thời với Sở Xây dựng) xây dựng trụ truyền tải điện trong thực hiện tại một dự án điện gió đi qua địa bàn, tôi có cảm giác họ làm thiếu thực tế, chỉ căn cứ định lượng trên Google map. Làm không bao nhiêu ki-lô-mét mà chỉnh sửa 2 năm chưa xong, huyện có yêu cầu phối hợp thực hiện nhưng bị từ chối. Khảo sát phóng tuyến xong, trình phê duyệt, nhưng đi vào thực tế thi công thì gặp trở ngại, phát hiện trụ điện theo thiết kế xây dựng có vị trí ngay tại nhà dân hiện hữu, buộc phải điều chỉnh”.

Việc “lệch” giữa bản thiết kế từ đơn vị tư vấn với thực tế ngoài hiện trường dẫn đến thoả thuận với người dân không thành, người dân đã thiếu thiện cảm nên bước tiếp theo là thoả thuận vị trí tập kết vật tư xây dựng không được người dân chấp nhận, làm ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ thi công. Một trở ngại nữa là hầu hết diện tích đất của người dân giờ đã là tài sản thế chấp nằm trong ngân hàng, việc thu hồi đất phải qua thêm nhiều công đoạn, mất rất nhiều thời gian, nhất là đối với diện tích nhỏ, lẻ, chủ hộ không ở tại địa phương, trực tiếp sản xuất.

Dù đã hình thành và hoàn thiện về hạ tầng khu tái định cư Khu Kinh tế Năm Căn, nhưng nhiều năm qua chưa bố trí được dân cư vào ở.

Câu chuyện tái định cư

Theo quy định tại Ðiều 85 của Luật Ðất đai và Ðiều 26 của Nghị định số 47/2014/NÐ-CP của Chính phủ quy định “Dự án tái định cư được lập và phê duyệt độc lập với phương án bồi thường, hỗ trợ; tái định cư nhưng phải bảo đảm có đất ở, nhà ở tái định cư trước khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất” thì người có đất thu hồi (hộ đủ điều kiện tái định cư) di dời vào vị trí được bố trí tái định cư.

Tuy nhiên, tuỳ theo từng địa phương mà điều kiện, phong tục, tập quán khác nhau nên một số người có đất thu hồi (hộ đủ điều kiện tái định cư) không đồng ý di dời vào vị trí được bố trí tái định cư với lý do: vị trí tái định cư không đảm bảo điều kiện sống tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ; không gian sống thay đổi, phải thay đổi nghề nghiệp; không sinh lợi cao trong kinh doanh nên hộ có đất bị thu hồi tự tìm nơi ở mới… Thực tế cho thấy, phần lớn các dự án phải thu hồi đất đã qua nhưng chưa chủ động về tái định cư, nên khi thực hiện phương án giải phóng mặt bằng, chủ yếu chỉ là hứa với dân về sắp xếp vào nơi ở mới, nhưng nơi đó là ở đâu thì chưa thể xác định.

Cùng với đó, trước đây, việc giải phóng mặt bằng theo quy hoạch xây dựng các khu đô thị, hầu hết là bao trùm phần mặt tiền hiện hữu, vì mong muốn làm “cho đẹp”. Khi bước vào thu hồi thì gặp phản ứng vì thực tế không có vị trí tái định cư nào tốt hơn chỗ ở hiện tại mặt tiền đường lớn hiện hữu. Từ đó, buộc phải điều chỉnh quy hoạch, dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện dự án.

Thực tế nội dung này là tại Dự án nhà ở an sinh (phường Tân Thành, TP Cà Mau) khi điều chỉnh quy hoạch phải chừa lại phần đất mặt tiền đường Trần Hưng Ðạo, mà trước đây quy hoạch bao trùm. Tuy nhiên, hiện Dự án Khu Ðô thị thị trấn Cái Nước (huyện Cái Nước) do Công ty Nam Quang làm chủ đầu tư lại đang đi vào “vết xe cũ”, người dân phản ứng quyết liệt vì quy hoạch bao trùm lên phần đất mặt tiền Quốc lộ 1, việc thu hồi gặp nhiều khó khăn, nguy cơ rơi vào bế tắc.

Ông Nguyễn Chí Nhẫn, Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Cà Mau, bức xúc, khi hiện tại có dự án dù đã lập phương án thu hồi đất hơn 6 tháng qua nhưng khi triển khai thu hồi, bồi hoàn cho dân thì doanh nghiệp không ứng tiền, hứa hẹn kéo dài, trong khi đó người dân gửi đơn thư phản ánh liên tục vì chậm chi trả, trung tâm cũng đã có báo về UBND TP Cà Mau và UBND tỉnh nhưng chưa có tiến triển.

Theo quy định của Luật Ðất đai, khi phê duyệt phương án thu hồi đất sau 30 ngày phải triển khai nguồn chi trả bồi hoàn cho người bị ảnh hưởng trong vùng dự án. “Khi có thông báo thu hồi đất, ngay cả khi chưa có quyết định thu hồi đất thì đã hạn chế quyền sử dụng của người dân trong vùng dự án. Vốn là của doanh nghiệp ứng trước để chi bồi thường, bồi hoàn, sau đó sẽ được khấu trừ vào tiền thuê đất nhưng doanh nghiệp chậm thực hiện, ảnh hưởng đến tiến độ dự án, đời sống của người dân…”, ông Nhẫn chia sẻ.

Câu chuyện bảng giá đất

Ông Lê Văn Mau, Phó trưởng phòng Quản lý đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường, cho rằng, việc ban hành giá đất cụ thể được xây dựng trên nền tảng văn bản nguồn, tuy nhiên, hiện vẫn còn quy định chung chung, rất khó thực hiện.

 “Ðể công bố được giá đất cụ thể tại một dự án cần thu hồi đất rất nhiêu khê. Không xác định mức giá đó bao nhiêu là vừa, bao nhiêu là đủ. Lý do cao hay thấp cũng được giải thích chung chung”, ông Mau phân trần.

Ðối với các dự án nhà ở đô thị, nhà ở thương mại, việc xác định giá đất theo phương pháp thặng dư, tuy nhiên, doanh thu của dự án là ước tính, giả định không có tiêu chuẩn, định mức phân bổ cụ thể. Thêm vào đó, như những gì xảy ra tại Dự án Khu Dân cư phường Tân Xuyên (phân kỳ 1) được UBND tỉnh giao đất ngày 11/3/2020 nhưng đến ngày 28/6/2021, chủ đầu tư mới hoàn thành việc lập, thẩm định dự toán chi phí; Dự án đầu tư Khu Dân cư Khóm 9 bờ Bắc Sông Ðốc được UBND tỉnh giao đất ngày 25/1/2021, nhưng đến ngày 3/6/2021, chủ đầu tư mới hoàn thành việc lập, thẩm định dự toán chi phí; Dự án Khu Ðô thị thương mại du lịch Hoàng Tâm được UBND tỉnh giao đất ngày 31/3/2020, nhưng đến ngày 22/8/2022, chủ đầu tư mới hoàn thành việc lập, thẩm định dự toán chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng, đã  ảnh hưởng không nhỏ đến việc ban hành bảng giá đất cụ thể ban đầu để trình thẩm định, thu hồi.

Chưa bàn về chất lượng, hiện Sở Tài nguyên và Môi trường đang thuê 2 đơn vị tư vấn thực hiện việc xác định giá đất cụ thể để làm cơ sở bồi thường, giải phóng mặt bằng, trong khi các dự án đang thực hiện trên địa bàn rất nhiều.

Trong quá trình triển khai, có những dự án phải liên hệ thuê rất nhiều đơn vị tư vấn, chẳng hạn Dự án Khu Dân cư Thạnh Phú (ấp Bà Ðiều, xã Lý Văn Lâm, TP Cà Mau) đã làm việc với 7 đơn vị tư vấn, nhưng qua nghiên cứu hồ sơ, các đơn vị tư vấn đều từ chối thực hiện. Ðây cũng được xem là dự án “thế kỷ” vì trải qua nhiều năm, điều chỉnh nhiều lần, nhưng mãi đến nay vẫn chưa đưa ra được bảng giá đất cụ thể để thực hiện các bước tiếp theo. Hiện dự án thuê Công ty Cổ phần Thẩm định – Giám định Cửu Long (TP Cần Thơ) thực hiện bảng giá đất cụ thể. Tuy nhiên, từ tháng 3/2022 (thời điểm thuê định giá) đến nay, dù trình nhiều lần nhưng Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể chưa thể thông qua. Dự án này được Chủ tịch UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư vào ngày 2/8/2010. Sau nhiều lần điều chỉnh, bổ sung, gần đây nhất, tại Quyết định số 60, ngày 25/5/2020 của UBND tỉnh, ấn định tiến độ thực hiện từ quý I năm 2020 – quý IV năm 2023, chuyển giao cho địa phương trong quý I năm 2024, nhưng đến nay tiến độ dự án vẫn giậm chân tại chỗ, nguyên nhân là chưa làm tốt công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch.

Ngày 6/5/2023, vừa qua, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 73/NQ-CP về việc uỷ quyền quyết định giá đất cụ thể. Theo đó, cho phép cấp huyện trực tiếp thuê tư vấn, thẩm định, quyết giá đất cụ thể (đến khi nào Luật Ðất đai mới được sửa đổi, bổ sung). Như vậy, trách nhiệm này sẽ được “chia lửa”, tuy nhiên cũng không kém phần âu lo về chất lượng khi hầu hết các đơn vị tư vấn vốn đã ít lại theo nguyên tắc “bắt to, bỏ nhỏ”.


Chủ tịch UBND tỉnh Cà Mau vừa ban hành quyết định uỷ quyền UBND các huyện, TP Cà Mau quyết định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; thu tiền sử dụng đất khi giao đất tái định cư; tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân; xác định giá đất đối với diện tích vượt hạn mức khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. Chủ tịch UBND tỉnh giao Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Tư pháp, Sở Tài chính, Sở Xây dựng, các cơ quan, đơn vị có liên quan hướng dẫn các địa phương, bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về trình tự, thủ tục, hồ sơ xác định giá đất cụ thể, đảm bảo theo quy định của pháp luật; tăng cường kiểm tra, giám sát, kiểm soát quyền lực, chống tiêu cực, tham nhũng, lãng phí và lợi dụng chính sách để trục lợi cá nhân.

Trần Nguyên baocamau.com.vn thực hiện

RELATED POSTS